טבלת משימות לביצוע

המטרה בטבלה זו היא להעריך כמה זמן וכמה כסף נדרשים לכל משימה, לקבוע מי יבצע אותה ולהחליט על סדר ביצוע המשימות. תוך כדי השלמת הטבלה עושים מיון נוסף של מה חשוב/ועל מה ניתן לוותר:

בשלב ראשון נמלא את 5 הטורים הראשונים (משימה, עדיפות, מבצע, זמן, תקציב).

רושמים גם משימות שנבצע בעצמנו (לדוגמא – לצבוע את הסלון) ואז התקציב הוא עלות החומרים בלבד, וגם משימות שנפנה לאנשי מקצוע (לדוגמא – להחליף את דלת הכניסה) ואז הזמן מתייחס רק לזמן העבודה של איש המקצוע אצלנו בבית.

לאחר שנשלים את הטבלה – כולל הערכת זמן, עלויות, וקשיים אחרים הכרוכים בביצוע כל משימה, נחליט מה נשאר ברשימה ומה נמחק ממנה, בהתאם לאילוצי התקציב ומסגרת הזמן שלנו.

כעת, לאחר שיש בידנו רשימה סופית, נמלא את הטור האחרון (סדר ביצוע), ובו ניתן מספר סידורי לכל משימה – שמסמן את הסדר שבו נבצע את המשימות ונקבע "אחראי" (מטעם המשפחה) לכל משימה.

(יש לבנות סדר פעולות הגיוני ולקחת בחשבון דברים שמשפיעים אחד על השני, לדוגמא: צובעים בסוף).

המתווכים: איך נראה הנכס שלנו בעיני המתווכים

המטרה של טבלה זו היא לרכז פידבק שקיבלנו ממתווכים, כדי להבין איך נראה הנכס שלנו בעיניהם, על מנת ללמוד מה צריך לשפר או לשנות:

הערה: רצוי שהמתווכים יבואו אליך הביתה ויראו את הדירה במו עיניהם.

בטור הערות רושמים דברים חשובים שהם אמרו – על הדירה, על האיזור, על השוק.

בטור המלצות רושמים את ההצעות שנתנו לנו המתווכים, בקשר למצב הדירה, לצורך בשיפורים, למחיר וכל דבר אחר חשוב.

שורה אחרונה: מחיר ממוצע ומסקנות
לאחר ששומעים מתווכים שונים ורושמים הכל בטבלה, צריך לגבש מסקנות באשר למחיר שמייצג את דעת המתווכים, להערות ששמענו (דברים שצריך לקחת בחשבון או שמשפיעים על דרך המכירה) ולהמלצות שקיבלנו.
את השורה הזו מעתיקים לטבלה 3 (בהמשך).

השוק: עסקאות דומות – בתים דומים שנמכרו בסביבתנו

המטרה של טבלה זו היא לרכז מידע על עסקאות דומות, כדי ללמוד באופן שיטתי – ולא רק מתחושות בטן ועל בסיס הזיכרון – באלו מחירים נמכרו בתים דומים לשלנו, באזור שלנו, ככל האפשר בתקופה האחרונה:

הערה: לפעמים לא ניתן למלא את כל הפרטים, לכל הנכסים. ממלאים מה שאפשר.

בטור הערות כדאי לרשום כל דבר חשוב (שגם יזכיר לנו אח"כ את הדירה).

בטור השוואה אלינו רושמים כל דבר שיעזור לנו להעריך (בשלב המסכם) את שווי הדירה שלנו ביחס לאותו נכס.

שורה אחרונה: דירה ממוצעת
לאחר שמשלימים את הטבלה (ויש נניח נתונים של 5 עסקאות) מחשבים את השורה האחרונה "דירה ממוצעת" – זוהי דירה דימיונית, שמחושבת מכל הדירות בטבלה, והיא מין דירה ממוצעת, מבחינת הנתונים והמחיר.

טור אחרון: ציון יחסי
לאחר שאספנו מספר עסקאות ומספר הצעות (לפחות 5 מכל סוג) ורשמנו את כל הפרטים בטבלאות, נותנים ציון לכל נכס באופן הבא:

את הדירה שלנו נקבע כ- 5. זה ציון הבסיס. כל הנכסים האחרים יקבלו ציון מ- 1 עד 10, ביחס אלינו:

ציון 5 – נכס ממש דומה, ציון 1 – נכס הרבה פחות טוב משלנו, ציון 10 – נכס הרבה יותר טוב משלנו. נותנים ציון באופן דומה גם לדירה הממוצעת.

זו שיטה יעילה מאד להשוואה ולקביעת מחיר, מאחר והמחיר שאנו מחפשים נקבע תמיד באופן יחסי למחירי דירות אחרות.

התחרות: הצעות דומות – בתים דומים שמוצעים כרגע למכירה בסביבתנו

המטרה של טבלה זו היא לרכז מידע על הצעות דומות, כדי להכיר לעומק את התחרות: מה מוצע כרגע למכירה, איך נראים הבתים האלה, איזה מחיר מבקשים עליהם, ואיך הם בהשוואה לבית שלנו.

המידע הזה חשוב גם כדי לשפר את ההצעה שלנו וגם כדי לדעת מה לומר לקונים שיבואו לראות את הבית שלנו ויאמרו ש"ממול יש בית יותר גדול, יותר יפה, ובמחיר יותר נמוך.."

מכינים את טבלה 3 בדיוק כמו שהכנו את טבלה 2: במקום עסקאות של בתים שנמכרו רושמים בתים שמוצעים כרגע למכירה בשכנות לנו.

ריכוז: חישוב מחיר מחירון ומחיר מטרה לדירה שלנו

מעבירים את השורה התחתונה שחישבנו ב- 3 הטבלאות: שורת הממוצע של טבלת המתווכים, השוק, והתחרות – לטבלת הריכוז.

בעזרת שלושת המספרים הללו – הערכת המתווכים, מחיר השוק, ומה שמבקשים המתחרים – קובעים את מחיר המחירון הנכון לדירה שלנו.

בדוגמא כאן, החלטנו שמחיר המחירון יהיה קצת יותר גבוה מהמחיר הממוצע שנתנו לנו המתווכים מאחר והדירה שופצה לאחר שהמתווכים ראו אותה. בנוסף, התחרות שלנו פחות טובה – וכך הגענו למספר 1.65 מיליון.

טבלה 4: ריכוז
מעבירים לכאן את שורת המסקנות מ- 3 טבלאות עזר

בשלב שני קובעים את מחיר המטרה:

מחיר המטרה הוא המחיר שהיינו רוצים לקבל בסוף על הדירה.

בדוגמא כאן מחיר המטרה הוא 1.55 מיליון לעומת מחיר המחירון, שהוא 1.65 מיליון. כלומר אנחנו מוכנים להתפשר ביחס למה שנראה לנו שהדירה שלנו שווה, ולקבל בסוף מחיר מעט יותר נמוך:

בדוגמא, זה פחות ממה שאמרו המתווכים, אבל יותר מהמחיר שבו נמכרו הדירות בסביבתנו בפועל. זה נראה לנו סביר, וגם מספיק אטרקטיבי ביחס לתחרות ככה שהוא יאפשר לדירה שלנו לבלוט.

על בסיס מחיר המחירון ומחיר המטרה נחשב את המחיר שבו נפרסם את הדירה שלנו.

מחיר פרסום: חישוב מחיר יציאה לשוק לדירה שלנו

מחיר היציאה לשוק צריך להתבסס על מחיר המחירון שחישבנו לבית שלנו, לאפשר לנו להשיג את מחיר המטרה שקבענו, וגם לתת קצת הנחה בעת המו"מ – כל זה צריך להילקח בחשבון.

בנוסף, רצוי שהמחיר הזה לא יהיה מספר עגול.

הנה כאן דוגמא מלאה איך לחשב את מחיר היציאה לשוק על בסיס מחיר המטרה:

מנקים, מסדרים, מארגנים, ומצלמים תמונות טובות!

ובבקשה – לא להתעצל!! תמונות גרועות עושות נזק! קראו כאן טיפים לצילום הבית (יש גם מדריך מתנה רק למזמינים Home Viewer)

רושמים בצורה מסודרת את הפרטים החשובים בקשר לדירה

ראו כאן דוגמא. את הפרטים האלו תצטרכו בהישג יד.

אם תשימו מודעה היא צריכה לכלול את כל הפרטים החשובים לגבי הדירה (כולל מחיר) – ואת כל המידע הרלוונטי שיעזור לקונה פוטנציאלי להבין בדיוק במה מדובר.

חשוב לדייק, ולמסור רק פרטיים אמיתיים. אין טעם לשקר. אפשר להבליט את היתרונות כמובן, ואפשר להסביר את החסרונות.

לדוגמא, אם הדירה שלך צמודה לבית ספר, יהיה טיפשי לומר שאין רעש כלל. אבל אפשר להדגיש את הכיף שבהליכה קצרה לבית ספר (אין צורך לחצות כבישים) ואפשר לציין שהרעש נגמר עד שחוזרים הביתה מהעבודה.

מי שעובד מהבית אולי לא ירצה את הדירה אבל לקונים אחרים זה יהיה בסדר גמור.

אנחנו בונים לך את הדף שלך – עם התמונות והפרטים של הבית שלך.

תוך 48 שעות שולחים לך לינק – שלך לתמיד!

מעכשיו כל מי שמתקשר אליך – שולחים לו את הלינק הזה, בווטסאפ או ב- sms או במייל, מה שנוח.

ועכשיו, מי שיחזור אליך – הוא קונה אמיתי! בדיוק זה שאנחנו מחפשים.

כאן אפשר לראות דוגמא מלאה, והמחשה ברורה – כמה זה קל וכמה זה עוזר!

1. נרשמים, מזמינים, ומקבלים מיד מייל
מזמינים כאן ומקבלים מיד מייל עם כל הפרטים
+ טבלת מידע למילוי פרטי הדירה
+ מדריך צילום הבית במתנה

2. מצלמים את הבית ושולחים את התמונות
מצלמים במצלמה או בטלפון ושולחים את התמונות (אין הגבלה על מספר התמונות, אפשר להוסיף כותרת לכל תמונה)

3. ממלאים טבלת מידע על הבית ושולחים
ממלאים את טבלת המידע עם פרטי הבית (כל מה שיופיע ב- Home Viewer שלך) ושולחים אלינו

ואחרי 48 שעות מקבלים Home Viewer אישי לבית שלך!

⇐ מקבלים לינק אישי ישירות למייל

(כל הפרטים איך זה נראה ואיך מצטרפים כאן ב- Home Viewer לדוגמא)

אם הקונה מרגיש מיד טוב – הוא יחפש סיבות למה כדאי לו לקנות. אם הוא מרגיש לא נעים – אין לו אפילו מושג למה – הוא יחפש את כל הסיבות שבעולם למה לא לקנות!

סיור לא טוב – יבריח גם קונה שהדירה שלכם ממש מתאימה לו!

למרות שהדירה עונה על דרישותיו – הוא לא יראה את זה. והוא ילך ולא יחזור.

אז אם התקשר קונה פוטנציאלי, ואם כבר הזמנת אותו לראות את הבית – כדאי להגדיל מאד את הסיכוי שהביקור יסתיים במכירה!

סיור נכון – שיראה את כל היתרונות ויצור מיד תחושות טובות אצל הקונה –
יהפוך קונה מתלבט – למתלהב!!