נכון לחלק את השאלה הזו לשניים:
א. האם כדאי למכור ללא עזרת מתווך ורק אח"כ –
ב. איך למכור דירה ללא תיווך.
השאלה הראשונה היא ברובה אישית ואילו השאלה השניה היא אובייקטיבית. בחלק הראשון של הפוסט אנסה לעזור לך להגיע להחלטה – מה מתאים לך יותר, עם או בלי מתווך, ובחלק השני אתייחס לשאלה איך למכור ללא תיווך.
למה השאלה הראשונה – האם כדאי – חשובה?
מניסיוני, מוכרים לא תמיד מודעים עד הסוף מה זה בעצם אומר – למכור עם או בלי מתווך:
מה תפקיד המתווך? האם הוא רק מביא לקוחות פסיבי או גם יוזם? האם הוא משתתף במו"מ או רק מביא אליך את הלקוח? האם הוא מראה את הדירה או ממתין בצד? או אולי הוא מראה אותה לבד? האם הוא מתקשר ללקוח? האם הוא מפרסם מודעות? וכמובן – כמה משלמים ומי משלם..
לכן אני מציעה לחשוב ולשקול היטב את היתרונות והחסרונות שיש בלעבוד עם/בלי תיווך – זה לא לוקח הרבה זמן, וזה בוודאי זול יותר מלעשות טעות ולבזבז זמן או כסף. קודם כל יש להחליט עם או בלי:
א. האם כדאי למכור ללא מתווך?
התשובה לשאלה הזו היא ברובה אישית (סובייקטיבית) אך לא רק, ותיכף אסביר בדיוק.
1. החלק הפחות אישי קשור למאפיינים של האיזור – האם מדובר באיזור שבו רוב העיסקאות נסגרות ע"י מתווכים (או שלא)?
2. ולמאפיינים של הזמן הנוכחי – יתכן שאתם טיפוסים שבמצב רגיל הייתם רוצים למכור לבד אבל כרגע זה לא מתאפשר מכל מיני סיבות ולכן תעדיפו להעביר את הטיפול בדירה למתווך.
3. החלק הסובייקטיבי קשור לאופי: יש כאלה שאוהבים לפעול לבד ויש כאלה שמעדיפים עזרה – יד מכוונת או העברת אחריות מלאה.
חשוב לזכור: גם כשפונים למתווך שום דבר לא מובטח – לא המכירה ולא המחיר, לא מספר הפעמים שתצטרכו להראות את הבית, ולא הסיכוי שתנהלו מו"מ ותצליחו לסגור.
פניה למתווך לא תמיד מבטיחה שמישהו אחר יעשה במקומך את העבודה!
מיד בהמשך אציג שאלון עצמי שאפשר לענות עליו ולגלות מה מתאים לך אישית אבל בואו נתחיל ממה שלא אישי, מה שלא תלוי בך – כי אם נגיע למסקנה שהנסיבות מחייבות מתווך – כל השאר פחות חשוב.
1. מה חשיבות המתווכים באיזור שלך
יש מקומות שבהם רוב העיסקאות נסגרות ע"י מתווכים, לדוגמא – ליד קיסריה יש שכונה סגורה, נאות גולף, שהדירות בה יועדו לנופש בעיקר. קשה מאד למכור שם ללא מתווך מהרבה סיבות:
מצד הקונים – חלק מהקונים באים מחו"ל והם פונים ישר למתווך מקומי וכך המוכר כבר לא יכול להגיע אליהם, וחלק מחפש דירת נופש לא במקום ספציפי, ומצד המוכרים – רוב בעלי הדירות לא גרים במקום ולכן קשה להם להראות את הדירה או שהם בעצמם גרים בחו"ל או שהם עסוקים מדי (זו דירה שניה שלהם). ויש עוד.
זה דוגמא למקום לא שיגרתי, נכון, אבל יש כאלה, שבבם קשה למכור (וגם לקנות) בלי להיעזר במתווך.
אז אם הנכס שאתם מוכרים נמצא באיזור מהסוג הזה – כדאי לשקול לפנות למתווך (כמובן אחרי בדיקה יסודית ומו"מ על התנאים).
2. מה מצבך האישי כרגע
האם יש לך זמן, כוח וסבלנות כרגע לטפל במכירה? צריך להקדיש לכך זמן – ככל שלא מתפנים זה פשוט נמרח ובסוף לוקח יותר זמן.
האם יש לך כרגע עומס בעבודה? האם מדובר בפרידה? האם זו ירושה והרבה אנשים מעורבים? האם הדירה רחוקה ולא יתאפשר לך להראות אותה בהתרעה סבירה? האם אתם טרודים בסוגיות בריאות?
יש תקופות בחיים שהעומס רב והמחוייבויות רבות ושונות ופשוט אי אפשר להכניס לחיים עוד משימה, כמו למכור דירה.
במקרה כזה כדאי לשקול מתווך.
3. האם מתאים לך ספציפית למכור ללא מתווך
(השאלון)
יש כאלה שמאד מתאים להם למכור את הבית שלהם לבד, יש אחרים שחייבים ליווי צמוד של מתווך, ויש כאלה שפשוט רוצים להעביר את כל המשימה למישהו אחר ולשמוע מזה שוב רק אחרי המכירה.
לפני שמחליטים, ובוודאי לפני שמרימים טלפון למתווך, כדאי לבדוק מה זה אומר – למכור ללא תיווך. במה זה כרוך?
למרות שנדמה לנו שמה שהכי חשוב
כדי לקבל החלטה האם למכור לבד או בעזרת מתווך
זה הנכס –
האם הנכס שלנו מספיק טוב, האם הוא "מכיר", האם הוא בעייתי, האם האיזור שלנו מבוקש, והאם זו תקופה טובה למכירה
מה שיותר קובע זה אנחנו –
איך אנחנו מתייחסים לכל נושא המכירה – האם אנחנו רוצים לעשות את זה, האם אנחנו מאמינים ביכולתנו, האם מתאים לנו ללמוד ולהשקיע, האם קשה לנו להיפרד מהבית
כי לכל נכס יש בעיות –
פגמים, חסרונות, קשיים, נזילות.. (כן, לרוב הבתים בישראל יש נזילה היכן שהוא בבית.. זה קשור לאיכות הבנייה
אבל לכל נכס יש גם יתרונות –
גורמי משיכה, מעלות, יתרונות מיוחדים, לעיתים נסתרים – הרי גם אתם קניתם פעם את הבית הזה, לא? אם זה בית מירושה, זה באמת סיפור אחר, ובמיוחד אם זה בית שאף פעם לא אהבת
לכן לומר שהנכס הזה קשה למכירה –
הוא ברוב המקרים לא נכון או פחות חשוב. חשוב יותר איך זה מרגיש אצלך – למכור את הבית ללא עזרת מתווך
יחד עם זאת נכון שיש נכסים יותר סטנדרטיים ופחות סטנדרטיים –
וככל שהנכס פחות סטנדרטי – יותר נדרשת עזרה מקצועית.
הכנתי לך שאלון תומך החלטה למילוי עצמי, שיעזור לך להחליט!
השאלון פורס לפניך את היתרונות והחסרונות של מכירת דירה ללא תיווך – מלוי השאלון יעזור לך לבחון אותם ולמצוא את התשובה הנכונה עבורך.
השאלות מתארות את המצבים שעלינו להתמודד איתם בזמן מכירת דירה:
(חשוב עד כמה ההיגד מתאר את הרגשתך – מאד נכון/בערך/ממש לא)
1. מי אני (עד כמה זה מתאר אותך נכון)
| אפשר למכור ללא תיווך אם אני: | כדאי להיעזר במתווך אם אני: |
| אוהב לעשות הכל בעצמי | אוהב עוזרים/יועצים |
| חושב שמתווכים הם אינטרסנטיים | מוכן לשלם תמורת עזרה טובה |
| לא אוהב לזרוק סתם כסף על יועצים | מאמין שיש אנשי מקצוע טובים |
| אף אחד לא יעשה את זה טוב ממני | לא יודע מאיפה מתחילים |
| רוצה לחסוך את דמי התיווך | מרגיש שאני צריך עזרה |
2. הניסיון (מהו הרקע המקצועי ומהו הניסיון שיש לך)
| אפשר למכור ללא תיווך אם אני: | כדאי להיעזר במתווך אם אני: |
| אוהב לנהל מו"מ | לא אוהב ולא יודע איך לנהל מו"מ |
| לא ממש יודע לנהל מו"מ | לא יודע איך להביא לקוחות |
| מכרתי דירה בעבר | לא מאמין שאני יכול לעשות את זה לבד |
| מאמין שאני יכול למכור לבד | יש לי ניסיון קודם טוב עם מתווכים |
| יש לי ניסיון מתאים | צריך שמישהו ינחה אותי כדי להצליח |
3. המכירה (מה הרגשתך לגבי ההחלטה למכור)
| אפשר למכור ללא תיווך אם: | כדאי להיעזר במתווך אם: |
| אני שלם עם ההחלטה למכור | אני לא רוצה, אבל אני נאלץ למכור |
| אני מרגיש שעכשיו זה זמן נכון למכור, אני מכיר כמה שמכרו במחיר ממש טוב | יהיה לי מאד קשה להיפרד מהבית |
| אני יודע מה המחיר הנכון לנכס שלי והמחיר הזה מתאים לי | אני צעיר מדי/זקן מדי |
| החלטתי לאן לעבור, התחלתי לחפש | אני ממש לא אוהב את הבית |
4. הזמן (כמה זמן ניתן יהיה להקדיש לפרויקט המכירה)
| אפשר למכור ללא תיווך אם יש זמן: | כדאי להיעזר במתווך אם אין לי זמן: |
| אני גר בנכס | אני לא גר בנכס |
| אני אמצע את הזמן להשקיע במכירה | אני מעוניין להשקיע כמה שפחות זמן |
| יש לי כוח וחשק להשקיע באתגר | אני רוצה למכור, קניתי כבר נכס חדש |
| יש לי זמן פנוי, ואני אוהב לשפץ ולתקן | אני עובד המון שעות |
5. הדד ליין (מהו הדד ליין לסיום מכירה)
| אפשר למכור ללא תיווך אם אין לי דד ליין קצר: |
כדאי להיעזר במתווך אם יש לי דד ליין קצר: |
| אני יודע שזה לוקח זמן, יש לי סבלנות | אני מאד לחוץ למכור מהר |
| אני רוצה להשיג מחיר גבוה ואני מעוניין לשדרג קודם את הנכס | כדי למכור מהר אני מוכן להתפשר במחיר |
| אין דד ליין, יש מינימום מחיר שאני חייב לקבל | אני רוצה לפתוח דף חדש במקום אחר כמה שיותר מהר |
| הדד ליין שלי – 4-6 חודשים | קניתי בית חדש – הראש שלי כבר שם |
6. הנכס (איך הינך רואה את הנכס שלך)
|
אפשר למכור ללא תיווך אם לדעתי הנכס שלי: |
כדאי להיעזר במתווך אם לדעתי הנכס שלי: |
| מסודר, מושקע ויפה, ממש יהלום | ככה-ככה, קשה להאמין שנצליח למכור |
| סטנדרטי ומבוקש | מיוחד, יוצא דופן, דרוש קונה מיוחד |
| אין לו שום בעיה מיוחדת | האמת, לבית שלי יש כל מיני בעיות |
| אני מתכנן לשדרג קודם את הנכס | הנכס לא בעייתי אבל האיזור כן בעייתי |
| לבית שלי יש המון יתרונות שלא תמיד רואים ממבט ראשון | שווה המון, המחיר בשוק לא משקף את השווי האמיתי שלו |
7. הסיבה (מהי סיבת המכירה)
|
אפשר למכור ללא תיווך אם אני מוכר כי: |
כדאי להיעזר במתווך אם אני מוכר כי: |
| אני רוצה לשדרג את הבית | מעבר לחו"ל |
| הקן המתרוקן – הילדים עזבו, אני רוצה לקנות בית יותר קטן | מדובר בדירה שקיבלתי בירושה, והיא משותפת לכל האחים |
| אני רוצה לעבור לגור בשכירות | מעבר למקום אחר עקב גיל מבוגר |
| קשיים כלכליים, אני לא קונה עכשיו נכס אחר | קשיים כלכליים – אני עסוק עכשיו בדברים אחרים |
8. השותפים (עמדת השותפים לתהליך המכירה)
|
אפשר למכור ללא תיווך אם בן הזוג שלי: |
כדאי להיעזר במתווך אם בן הזוג שלי: |
| באותו ראש כמוני (אם נמכור לבד) | מעדיף לקחת מתווך |
| כוח עזר משמעותי אם נמכור לבד | מתנגד למכירה |
| ללא עמדה בעניין | המכירה כחלק מהליך גירושין |
| אני מוכר לבד | לא יכול לעזור מבחינה פיזית/בריאותית |
בדיקת התשובות
אם ענית יותר פעמים "מאד נכון" בטור הימני – מתאים לך למכור ללא תיווך.
אם ענית יותר פעמים "מאד נכון" בטור השמאלי – עדיף לך כנראה להיעזר במתווך.
אפשר להדפיס, למלא, ולספור – אם התשובות שלך מעורבבות
או אפשר גם לקבל המלצה שלי (ישירות למייל שלך!):
לקבלת השאלון ישירות למייל נרשמים כאן
« ♣ »
אבל גם כשפונים למתווך שום דבר לא מובטח
כאמור, פניה למתווך לא תמיד מבטיחה שמישהו אחר יעשה במקומך את העבודה!
אני ממליצה לקחת אחריות – בכל מקרה. על התהליך, על האיך, על התוצאה.
למתווך יש אינטרסים רבים משלו, שלא תמיד זהים לשלך, ולכן התוצאה עלולה להיות לא אופטימאלית עבורך.
הסיפורים שאני שמעתי על מתווכים, הן מקונים והן ממוכרים, יכולים למלא אנציקלופדיה. אני בטוחה שגם אתם שמעתם (ואפשר לקרוא גם באינטרנט). אז אם החלטת לפנות למתווך חייבים לקחת זאת בחשבון.
« ♣ »
עכשיו בואו נראה איך אפשר לעשות את זה גם לבד –
איך למכור דירה ללא תיווך:
ב. איך למכור דירה ללא תיווך?
כדי למכור את הדירה שלך צריך לעשות כל מיני פעולות – אבל אפשר לחלק את כל הפעולות לחמש קבוצות, כל קבוצה מייצגת אופי שונה של פעולות:
(מומלץ מאד לקבל במתנה את צ'קליסט 11 – מיד בהמשך)
1. ניירת משפטית
צריך להכין מראש את כל הניירת המשפטית הדרושה לצורך המכירה על מנת לא להגיע למצב של הפסקת מו"מ עם קונה רציני בגלל שפתאום גילית בעיה בטאבו.
חייבים לבדוק את הסטטוס של הדירה (בטאבו, בעיריה), לבדוק שיש את כל הניירת הדרושה, ולהתחיל להניע תהליכים (שלוקחים זמן לעיתים ארוך) אם יש צורך לתקן רישומים.
זה חשוב ביותר! בעיות משפטיות יכולות לקלקל לגמרי מכירה או לגרום לצד השני לדרוש הנחה גדולה.
2. הכנות למכירה
בקבוצה הזו נכללות כל הפעולות שיש לעשות לפני שמציעים את הנכס למכירה: הכנת הדירה במובן הרחב (ניקיון, סדר, השבחה, תיקונים), החלטה לגבי מחיר המכירה (בכמה מציעים ועל כמה מוכנים להתפשר), מועד הפינוי, מה נשאר בדירה ועוד.
ההכנות האלה לוקחות זמן (יש לתכנן אותו היטב) ולא כדאי לדלג עליהן.
3. פרסום
צריך להכין חומר מעולה: החל מתמונות טובות, דרך פרטים חיוניים, וכלה בתשובות למקרה שיש בעיות כלשהן עם הדירה.
אח"כ צריך להחליט לגבי הפרסום – איפה, מה, מתי, בתפוצה מקומית או ארצית, עם שלט בחוץ או ללא, פניה למעגלי חברים, פייסבוק ועוד. היו יצירתיים: להגיע לקונים המתאימים זו ה- משימה שלכם.
זה הנושא שבאמת הכי מפתה לפנות למתווך אבל זה לא תמיד הפיתרון: לא מזמן סיפרה לי חברה שרצתה למכור בית פרטי ליד הוד השרון שהמתווכים הגיעו, צילמו כמה תמונות (לא מקצועיות), תלו שלט גדול בחוץ עם שם חברת התיווך, והחתימו אותה על חצי שנה של בלעדיות. בתקופה הזו הם הביאו אליה 2 קונים!
אפשר לשקול קשר אד הוק עם מתווך שעושה עליך רושם טוב: אפשר לקבוע איתו שיתקשר ספציפית כשיש לו קונה ואז להחליט, לסכם על עמלה (נמוכה), ולחתום (חשוב לרשום את הסיכום). אבל לא לתת בלעדיות, ולא לסכם מראש. יתכן ואותו קונה פנה אליך במקביל בבוקר וכבר קבעת איתו למחר, אז למה לשלם עמלות?
(ואגב, בלעדיות מחייבת כל קונה לשלם עמלה אף אם הוא הגיע אליך דרך השכן)
4. להראות את הדירה
זה החלק במכירה שמתמשך וחוזר על עצמו עד שמוכרים (כל שאר הפעולות מבוצעות פעם אחת, מתחילות ונגמרות, ולמעט קבוצה 5, הן תלויות רק בך).
זה גם החלק שעלול להיות הכי מתיש, אבל הוא מאד מאד חשוב: יש לקבוע מי מטפל בטלפונים, מי אחראי לסדר, מי מראה, איך מראים וכדומה.
5. מו"מ וחתימה
לאחר שהגיע קונה רציני צריך להתכונן למו"מ על המחיר והתנאים הנלווים. כדאי להתכונן מראש ולתאם עמדות בתוך המשפחה, אולי ידרש זיכרון דברים (לא מומלץ), ועזרה של עו"ד בשלב החוזה.
לא כל קונה רציני שנותן הצעה יגיע לשלב הסופי של חתימה על חוזה – יש לקחת את זה בחשבון ולנהל בשכל את המו"מ.
כל הפעולות האלה מוסברות בפירוט רב בכל הפוסטים באתר – מה צריך לעשות ואיך, לדוגמא: איך להכין את הבית (כדי לא להפסיד כסף המכירה), איך לקבוע את המחיר הנכון (כדי למכור מהר), איך להראות את הבית לקונים (כדי לא להפסיד קונים), ואיך לנפות את המתקשרים מראש (כדי לא להראות את הדירה לחינם).
כדאי להתחיל כאן: מכירת בית יד שניה
חובה לקרוא את לקט השאלות והתשובות שהכנתי ואת רשימת הטיפים החשובים.
את הכל תמצאו כאן באתר, כולל מדריכים, קיטים, ערכות למכירה עצמית ומתנות.
ועכשיו רשימה מסודרת של מה שצריך לעשות – במתנה:
מה צריך לעשות – אלו החלטות, פניות, בדיקות יש לעשות ובעצם – מה כולל תהליך מכירת דירה? ריכזתי ביחד את כל הדברים החשובים:
קבלו מתנה
להתחלה ברגל ימין:
להתחלה ברגל ימין:
צ'קליסט 11 למכירת דירה
הצ'קליסט המלא של HomeSellF
11 השלבים המרכזיים בתהליך מכירת דירה
+ טיפים ועצות איך לא לעשות טעויות »
להדפיס ולתלות במקום בולט
כך תוכלו תמיד לדעת מה צריך לעשות
ליחצו כאן וקבלו מייד את הצ'קליסט »
המתנה בחינם, ללא שום התחייבות מצידך
האם אפשר להציע לך עזרה?
כל הניסיון שלי כאן לרשותך: בטיפים, בעצות, בסיפורים, בהסברים, במדריכים, בערכות, בקיטים ובחבילות מלאות (הכל כלול).
כדי לא להסתבך וכדי לשמור אותך על המסלול
יצרתי מפת דרכים:
רוצה לדעת מה צריך לעשות כשמוכרים את הבית?
תהליך מכירת דירה מא' ועד ת'
כל השלבים כדי לא להסתבך בדרך
ולא לעשות טעויות קשות ומיותרות!
10 שלבים ברורים החל מההחלטה ועד לחגיגה!
מה עושים בכל שלב – כולל עצות, טיפים, הנחיות,
והסברים מלאים 🙂
חובה למי שרוצה למכור ללא תיווך!
(השקעה בטוחה למי שלא רוצה לעשות טעויות)
[69 ש' בלבד]
מפת דרכים – למכור דירה בלי להסתבך
מפת הדרכים עוזרת לך לנהל את כל התהליך באופן יעיל ורגוע, בסדר הנכון, ובלי לשכוח שום דבר. בלי כיבוי שריפות, בלי לחץ, בלי טעויות ובלי הסתבכויות קשות. לקרוא עוד על מפת הדרכים שלי
• תמיד הרבה יותר קשה ויקר לתקן טעויות • מאשר להימנע מהן מראש!
מכירת דירה – מפת דרכים ← להצליח למכור ובלי להסתבך
לקבלת המדריך – עלות עכשיו 120 ∗69∗ שקל בלבד!
נרשמים, לוחצים פייפאל והמדריך אצלך:
• כל המידע • כל מה שצריך לעשות • כל ההמלצות שלי!
♥ ועוד בונוס הפתעה!! למזמינים עכשיו
ינתן שבוע תמיכה אישית און-ליין ללא תשלום נוסף !!!
∗ תמיכה אישית למשך שבוע שלם – שואלים ומקבלים תשובות ישירות למייל האישי ∗
+ מזמינים עכשיו ומקבלים זכות להאריך את תקופת התמיכה בהטבה מיוחדת!
אישור על התשלום אליך ישלח במייל, חשבונית תישלח בדואר לפי הכתובת שנתת
100% אחריות מלאה! הצטרפו לתוכנית – בידקו אותה במשך יום!
אם לא תהיו מרוצים – שילחו לנו מייל, הרכישה תבוטל וכספכם יוחזר במלואו!
אחריות על כל המדריכים, הערכות והחבילות – 24 שעות מהרכישה
פרטים נוספים על מפת דרכים [תהליך מכירת דירה]
לכל התוכניות (אפשרות להזמנת כל מדריך בנפרד)
« ♣ »
אגב, את כל הדברים האלה צריך לעשות עם או בלי מתווך
אז איפה מרגישים הבדל?
מתווך טוב יכול להביא קונים פוטנציאלים נוספים (אבל יכול גם להשתמש בדירה שלך כמקפצה לדירה אחרת שאותה הוא מקדם), יכול לתת לך פידבק על המחיר (גם פה צריך להיזהר מאינטרסים) ועל מצב הדירה, והוא מספק לך לא פעם אוזן קשבת וכתף לבכות עליה – מתקשרים אליו ושואלים (כל יומיים):
"נו, מה חדש? מה המצב בשוק? יש קיפאון? מישהו מוכר? יש לך משהו בשבילי? דיברת עם ההוא שבא בשבוע שעבר לראות את הדירה? מה הוא אמר? מה אתה אומר? כדאי לחכות?.."
זה גם חשוב, ידיד טלפוני, השאלה כמה זה שווה (2% ממחיר הדירה?). אצלנו אפשר לקבל תמיכה און ליין שכוללת התיעצות בלתי מוגבלת למשך חודשיים במחיר קבוע וידידותי באמת – ראו כאן: לווי אישי און ליין
« ♣ »
אני אעזור לך למכור את הבית מהר!
HomeSellF
עדויות (לקוחות מספרים)
♦ בס"ד אני רוצה להגיד המון תודה למיכל על כל הייעוץ וההכוונה למכירת הבית לבד, מיכל ענתה לי בצורה מקצועית ועם המון סבלנות. שוב תודה ובהצלחה!!!
הניסיון שלי מלמד: אי אפשר לקבל בחזרה את התקופה הראשונה.
אם לא פועלים נכון מהרגע הראשון – איך שלא יהיה, זה יגמר בהפסד של זמן וכסף
