האם מחירי הדירות בישראל תמיד עלו?
מה באמת קורה עם מחירי דירות בישראל? מחירי הנדל"ן בארץ לא תמיד עלו. היו שנים שהם אפילו ירדו! אבל היום זה נראה כמו חלום רחוק..
מחירי הדירות בישראל ב- 30 השנים האחרונות
ראו את גרף מחירי דירות בישראל ב- 30 השנים האחרונות (מחיר ריאלי ממוצע בכל הארץ בשקלים):
אפשר לראות בבירור שהמגמה הכללית היא עליה מתמשכת במחירים אבל – קצב העליות לא תמיד היה כל כך חזק, וכן היו תקופות של הפוגה ואפילו ירידות מחירים!
בעשור השנים 1988-1997 נרשמו עליות רצופות במחירי דירות בישראל.
לעומתן, שנות ה- 2000 היו סוערות: גלים של עליה במחירים שאחריהם הגיעו ירידות מחירים וחוזר חלילה.
ואילו ב- 6-7 השנים האחרונות (2008/9-2014) נרשם זינוק חד יוצא דופן במחירי הדירות – זינוק מכאיב במיוחד במונחי שכר.
גם בשבע השנים האחרונות עליות מחירי הדירות התחילו במרכז והתפשטו לכל הארץ
עליות המחירים החלו במרכז אך בסופו של דבר התפשטו לכל איזורי הארץ, אם כי לא במידה שווה ולא באותו זמן.
בגרף מחירי דירות בישראל לפי איזורים ב- 7 השנים האחרונות אפשר לראות היטב את ההבדל בין האיזורים:
בתל אביב מחירי הדירות עלו ב- 7 השנים האחרונות (2008-2014) ב- 90%. בצפון ובדרום המחירים עלו ב- 70%-75%, במרכז הם עלו ב- 80%, ובירושלים המחירים עלו "רק" ב- 60%.
מה שמעניין אף יותר הוא האופן שבו מתפשט השינוי במחירי הדירות באיזורי הארץ השונים: בעיקרון עליות המחירים מתחילות במרכז ולוקח זמן עד שהן מתפשטות צפונה ודרומה.
האם גם ירידות מחירים, כשיגיעו, יתנהגו באופן דומה, או לאו דווקא?
בגרף השינוי השנתי במחירי הדירות אפשר להבחין בהבדל בין האיזורים:
אפשר לראות, שבתל אביב ובירושלים בפרט ובאיזור המרכז בכלל, עליות המחירים החלו ב- 2008 והלכו והתגברו ב- 2009 וב- 2010.
אבל בצפון ובדרום ב- 2008 היו עדיין ירידות מחירים. רק ב- 2009 החלו העליות ורק ב- 2011 הן הגיעו לשיאן – ממש באיחור פאזה של שנה.
גם שנת 2012 נראית כמו שנה חצויה: בתל אביב השינוי הממוצע עמד על 0%! במרכז בכלל וגם בירושלים השינוי השנתי היה שלילי (היו ירידות מחירים) אבל בצפון, ולמעשה פחות או יותר גם בדרום, שני איזורים שבהם העליות החלו באיחור, בשנת 2012 המשיכו המחירים לעלות.
התנודתיות במחירי הדירות החדשות חזקה מאד
שיא העליות (בממוצע בכל הארץ) נרשם ב- 2010
זה לא רק האיזורים השונים שהתנהגו אחרת. התמונה יותר מורכבת: כאשר מפרידים בין דירות חדשות לדירות יד שניה מגלים שוני גדול בין שני הסוגים.
הגרף להלן מציג את השינוי במחירי הדירות החדשות בלבד. ושם התמונה הרבה יותר תנודתית ומפתיעה ממה שהיה נדמה:
בתוך תקופת שבע השנים היו גם עליות וגם ירידות, שיעורן השתנה בכל שנה, והיו הבדלים גדולים בהתנהגות המחירים בין האיזורים השונים.
בתל אביב העליות החלו ב- 2009. ב- 2010 וב- 2011 החלה התמתנות בעליות, וב- 2012, אחרי שהעם יצא אל הרחובות, נרשמו ירידות!
בכל הארץ שנת השיא בעליות היתה 2010 – בפיגור של שנה אחרי תל אביב, וגם הירידות הגיעו בפיגור של שנה: ב- 2012 הירידות החלו במרכז ורק ב- 2013 הן הגיעו לפריפריה.
נדנדת המחירים האמיתית נרשמה בירושלים. ראו בגרף: עליות קטנות ב- 2008, ירידות קטנות ב- 2009, עליות מאד מאד חזקות ב- 2010, ירידות ב- 2011 וב- 2012, שוב עליות ב- 2013 ושוב ירידות (קטנות) ב- 2014.
נדגיש כי מדובר במחירי דירות חדשות בלבד. מחירי הדירות מיד שניה המשיכו לעלות גם ב- 2012 – אם כי הרבה פחות מאשר ב- 2011.
נדנדת המחירים החזקה דווקא במחירי הדירות החדשות (ולא במחירי הדירות הישנות, ראו גרף בהמשך) מצביעה על כך שכנראה היצע הדירות החדשות אינו אחיד, כלומר: הבנייה נעשית בפולסים ולא ברצף אחיד.
יתכן שהדבר נובע משלב אף מוקדם יותר בבנייה: היצע האדמות (שברובו מגיע מהממשלה) נעשה בפולסים, ולא באופן אחיד וקבוע. יתכן גם שהקבלנים כן מחזיקים במלאי אדמות מספיק, אך הם בונים לא באופן רצוף אלא בתגובה למצב ולשינויים הרגולטריים.
דירות יד שניה עלו יותר ובקצב קבוע
ודווקא הדירות הישנות התייקרו יותר! ב- 7 השנים האחרונות, העליות במחירי דירות יד שניה היו גדולות יותר מאלו שנרשמו בדירות החדשות – וזאת על אף שהדירות החדשות השתפרו במשך השנים, והן היום יותר איכותיות, מאובזרות, וגדולות משהיו בעבר.
כלומר איכות הדירות החדשות עלתה ב- 7 השנים האחרונות – בשעה שאיכות הדירות הישנות בוודאי שלא עלתה – אך מחיריהן התייקרו פחות באופן יחסי.
מחיר דירה יד שניה ממוצעת עלה מפחות מ- 800,000 שקל ל- 1.2 מיליון שקלים, עליה של 62%.
מחיר דירה חדשה ממוצעת עלה מקצת פחות מ- 1.1 מיליון שקלים ל- 1.6 מיליון, עליה של 50%.
מה קרה ב- 2014 ואיך תוכנית מע"מ 0 השפיעה על מכירת הדירות? קראו כאן..
אם אתם מוכרים את הבית – כדאי לקרוא גם:
מכירת בית יד שניה: עשו זאת בעצמיכם
« ♣ »
מדריך מתנה: איך לקבוע מחיר הדירה
מדריך מתנה חינם – שיעזור לכם לקבוע את המחיר הנכון לדירה שלכם:
המדריך מציג את שיטת 6 השלבים לקביעת מחיר הדירה,
כל השלבים, צעד אחרי צעד, כולל דוגמא:
כך תוציאו את הדירה שלכם למכירה במחיר הנכון.
בונוס: המדריך השלם להכנת הבית למכירה
לקבלת המתנה הכניסו שם ואימייל
ואנו נשלח אליכם את המדריך במייל חוזר:
(לקבלת הבונוס, סמנו √ )
.
< הערות >
- מחיר דירה ממוצע (כל סוגי הדירות, בכל הארץ) – לפי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה. המחיר נקבע על בסיס נתוני רשות המסים (כלומר, על בסיס דיווחי ביצוע עיסקאות בדירות).
בגרף 7 שנים מוצג מחיר ממוצע נומינאלי. בגרף 30 שנה, מוצגת השפעת המדד על המחיר (העמודה כולה, כחול+כתום, שווה למחיר הריאלי).