כמה דירות נמכרו בישראל בשנת 2014
לאחר שלוש שנים של גידול מתמשך במספר הדירות שנמכרו בכל שנה – וזאת על אף עליות המחירים המתמשכות – ב- 2014 הורגשה ירידה חדה במכירות.
ירידה חדה של 13% במכירת דירות ב- 2014
ב- 2014 נמכרו 15,000 דירות פחות מב- 2013 – ירידה חדה של כ- 13% במכירות.
הגרף להלן מציג את מספר הדירות שנמכרו בישראל בכל שנה בעשור האחרון. למעט חריגה ב- 2008 וב- 2011 בכל יתר השנים נרשמה עליה די קבועה במספר הדירות הנמכרות:
ב- 2014 ¹ נמכרו 26,800 דירות חדשות לעומת 27,300 ב- 2013 ›› ירידה של 17%
וכן 71,600 דירות ישנות לעומת 87,200 ב- 2013 ›› ירידה של 3%
ובסה"כ
ב- 2014 נמכרו 98,500 דירות לעומת 114,500 ב- 2013
כלומר 15,000 דירות פחות, או ירידה של 13%!
(מספרים אלה לא כוללים דירות "בנה ביתך"²)
אלמלא הקפיצה בסוף השנה (ב- 2014) – במיוחד במכירה של דירות חדשות – הנפילה בכמות הדירות שנמכרו הייתה הרבה יותר גדולה!
וכל זה בגלל מע"מ אפס..
אבל האם מדובר בירידה בביקושים? או בתגובה למחירים הגבוהים?
נראה שהתשובה ברורה.
הדיבורים על מע"מ אפס גרמו לדחיית ביצוע עיסקאות – קודם בשוק הדירות החדשות ואח"כ בשוק דירות יד שניה, אבל נראה שלא גרמו לירידה בביקושים.
הגרף הבא מדגים היטב את העצירה במכירות בחודשי הקיץ – ראו מה קרה בחודשים אפריל עד אוגוסט השנה לעומת שנה קודמת³ ואת הזינוק בסוף השנה:
הדימיון בין שתי השנים ב- 3 החודשים הראשונים של השנה מראה את ההתנהגות הרגילה. ברגע שהתחילו לדבר על מע"מ 0 – המכירות ירדו (אפריל עד אוגוסט).
כאשר האמון ירד והלחץ גבר – נרשם זינוק במכירות (ספטמבר). ובדצמבר, שוב אירוע חיצוני – ההכרזה על הבחירות – עצר את השוק.
השתלשלות האירועים משתקפת בגרף בדיוק מרשים
וכאשר בוחנים את הדירות החדשות בלבד – המטולטלת נעה באופן חד אף יותר:
ניתוח מכירות של דירות חדשות בלבד, מראה שהתגובה חדה אף יותר: השוק מתנועע מטה ומעלה עם כל משב פה של כל דובר ממשלתי.
הדיבורים על מע"מ אפס התחילו כבר ברבעון הראשון. החלטת הממשלה מס. 1530 (דר/41) שכותרתה "מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה" התקבלה בתאריך 3.4.2014.
השוק – שחיכה לכך – הגיב מיד בעצירה ובהמתנה לביצוע ההחלטה:
הצניחה בעיסקאות באפריל מדגימה את האימון שחש הציבור בתחילת הדרך לגבי החלטת הממשלה על מע"מ אפס.
אבל הוויכוחים על החוק והתועלת שבו לא פסקו כל הקיץ והקונים התנדנדו בין תיקווה ליאוש:
בחודשים מאי-אוגוסט – התקופה החמה בנדל"ן – ציבור הקונים החל מאבד אמון בכך שהחוק החדש אכן יופעל וחלק מהרוכשים החליט לא לחכות יותר: מספר העסקאות מתחיל לעלות אך עדיין נשמר פער גדול בהשוואה ל- 2013, מה שמלמד שקונים רבים בכל זאת המשיכו לשבת על הגדר.
בספטמבר הקונים נשברו
בתחילת ספטמבר – עם חזרת חברי הכנסת לפעילות – הויכוח הפך קשה יותר, המתנגדים לחוק נראו רבים מתמיד, ורק שר האוצר לפיד עדיין עומד על דעתו.
אבל הקונים מתחילים להישבר.
המחירים ממשיכים לעלות, הקבלנים שספגו מכה קשה עם עצירת המכירות מציעים מבצעים, ההתנגדויות למע"מ אפס לא נפסקות, ופתאום מסתבר שגם ראש הממשלה ("בשיחות סגורות") אינו תומך בחוק.
אמון הרוכשים ביכולת של שר האוצר להעביר את החוק הולך ונשחק.
עכשיו גם אחרוני המאמינים נדחפים לקבל החלטה וכך עוד ועוד קונים חוזרים לשוק. ואכן בארבעת החודשים האחרונים של השנה נסגרים הפערים מול שנה קודמת:
עד סוף אוגוסט פיגרו מכירות הדירות החדשות ב- 14% בהשוואה ל- 2013. מספטמבר ועד סוף דצמבר הן השיגו ב- 20% את המכירות ב- 2013.
המעגל השני שנפגע: דירות יד שניה
באופן טבעי הושפע גם שוק הדירות יד שניה מן הבלאגן, למרות שחוק מע"מ אפס לא התייחס אליו. בשוק הדירות כידוע כולם תלויים בכולם, וחלק גדול מהקונים הם גם מוכרים, ולכן מובן שעצירה בשלב מסויים בסולם משפיעה גם על אלו שמתחת וגם על אלו שמעל.
מה שבולט בגרף הוא, שבאפריל הפגיעה עברה – ממש מיד – משוק הדירות החדשות אל שוק יד שניה. לעומת זאת, הראלי של סוף שנה בדירות החדשות לא (הספיק?) לחלחל לדירות יד שניה.
למעשה, השוק של דירות יד שנייה נפגע הרבה יותר!
עד סוף אוגוסט פיגרו מכירות דירות יד שניה ב- 19% ביחס ל- 2013 – יותר מהדירות החדשות! מספטמבר ועד סוף דצמבר הן עדיין פיגרו ב- 15% בהשוואה למכירות ב- 2013.
כלומר מכירות הדירות החדשות שהתחזקו מאד ברבעון האחרון של 2014 תיקנו את העצירה במכירות שהורגשה עד אז, אבל מכירות הדירות יד שניה המשיכו לדשדש עד סוף השנה.
תיקון קצר מועד או ירידה בביקושים?
נראה שהתיקון שנרשם בארבעת החודשים האחרונים של השנה מראה שהיתה המתנה של הרוכשים, בעיקבות הדיבורים על מע"מ אפס, כלומר דחייה אבל בדרך כלל לא ביטול.
מצד שני, בסופו של דבר ב- 2014 נמכרו פחות דירות מב- 2013. רק באמצע השנה נוכל לדעת אם החוסר הושלם ב- 2015 או שמדובר בירידה אמיתית בעיסקאות.
בינתיים נראה שעליות המחירים של השנים האחרונות הוציאו כמות מסוימת של רוכשים פוטנציאליים ממעגל הקונים. נמשיך לדווח..
וכל השתלשלות האירועים הזו משתקפת בגרף באופן מרתק!
שר האוצר החדש יכול לקחת את מע"מ אפס כ"קייס סטדי"
וללמוד ממנו שניתן לשגע את השוק בהבל פה.
אבל עצירה זמנית של עיסקאות בהמתנה להבטחות שיקרו או לא יקרו אינה דומה לשינוי ממשי בשוק הנדל"ן, כגון זה שיוצר השפעה אמיתית – ומתמשכת! – על תוואי התנהגות המחירים.
כמה באמת קשה לקנות דירה בישראל קיראו כאן
אם אתם מוכרים את הבית – כדאי לקרוא גם:
מכירת בית יד שניה: עשו זאת בעצמיכם
« ♣ »
מדריך מתנה: איך לקבוע מחיר הדירה
מדריך מתנה חינם – שיעזור לכם לקבוע את המחיר הנכון לדירה שלכם:
המדריך מציג את שיטת 6 השלבים לקביעת מחיר הדירה,
כל השלבים, צעד אחרי צעד, כולל דוגמא:
כך תוציאו את הדירה שלכם למכירה במחיר הנכון.
בונוס: המדריך השלם להכנת הבית למכירה
לקבלת המתנה הכניסו שם ואימייל
ואנו נשלח אליכם את המדריך במייל חוזר:
(לקבלת הבונוס, סמנו √ )
.
< הערות >
- נתוני דצמבר 2014 עדיין אינם סופיים. ובפרט, בדוח שפורסם ע"י משרד האוצר סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הרביעי של 2014 יש אי התאמות לא מעטות בין המספרים המוצגים שם. כאשר יפורסמו המספרים הסופיים אני אעדכן את הגרף.
- ב- 2013 בחודש ספטמבר היתה ירידה במכירות, כנראה מאחר וזה היה כולו חודש של חגים. אפשר לראות שבאוקטובר היתה קפיצה במכירות – כנראה "השלמה" לספטמבר.
- בנה ביתך: אלו דירות בבנייה עצמית כולל בתים פרטיים וקבוצות רכישה, וכן הוסטלים, בנייה להשכרה ועוד.
∗ עודכן: 14.5.2015
המחירים יישארו כך כי יש תאגידים שמרוויחים מכך. צריך שהציבור יצא לרחובות ולא ירפה כדי שמשהו יזוז